FAQ – häufig gestellte Fragen

Genossenschaften sind Zusammenschlüsse von Personen, die gemeinsam ein Ziel verfolgen. Das Ziel von Wohnbaugenossenschaften ist es, guten und preisgünstigen Wohnraum zu erstellen. In den meisten Wohnbaugenossenschaften sind die Bewohnerinnen und Bewohner Mitglieder und können die Geschicke der Genossenschaft mitbestimmen. Sie bezahlen nicht wie in einer kommerziellen Mietwohnung ein Mietzinsdepot, sondern einen so genannten Anteilschein. Damit sind sie Miteigentümerinnen und Miteigentümer und tragen die Verantwortung für die ganze Genossenschaft mit. Man bezeichnet das genossenschaftliche Wohnen deshalb auch als «dritten Weg» zwischen Miete und Wohneigentum.

Grundsätzlich kann jede volljährige Person Mitglied bei einer Genossenschaft werden. Die Offenheit gegenüber neuen Mitgliedern gehört zu den Grundprinzipien der Genossenschaft als Rechtsform. Gemäss ihrer Charta sind Wohnbaugenossenschaften und andere gemeinnützige Wohnbauträger für alle Bevölkerungsschichten offen. Sie streben soweit möglich eine Durchmischung an, die unterschiedliche Lebensstile zulässt und Schwache nicht ausgrenzt, sondern integriert. Manche Wohnbaugenossenschaften legen in ihren Statuten fest, dass sie sich an bestimmte Zielgruppen wenden, zum Beispiel an ältere Menschen, Studierende oder Familien.

Wohnbauträger gelten gemäss Wohnraumförderungsgesetz dann als gemeinnützig, wenn sie keinen Gewinn anstreben und den Zweck verfolgen, den Bedarf an preisgünstigem Wohnraum zu decken. Gemeinnützige Bauträger dürfen keine Tantiemen ausrichten, und die Ausschüttung von Dividenden ist beschränkt. Bei der Auflösung der Genossenschaft muss ein allfälliger Überschuss für genossenschaftliche Zwecke verwendet werden. Neben Wohnbaugenossenschaften können auch andere Bauträger gemeinnützig sein, etwa gemeinnützige Aktiengesellschaften oder Stiftungen.

Gemeinnützige Wohnbauträger berechnen ihre Mietzinse nach der so genannten Kostenmiete. Das heisst, sie verlangen für ihre Wohnungen nur so viel, wie diese effektiv kosten. Sie kalkulieren nach betriebswirtschaftlichen Regeln, die Abschöpfung von Gewinnen ist jedoch stark beschränkt. Zudem führen Wohnbaugenossenschaften das Land, das sie oftmals vor Jahrzehnten günstig kaufen konnten, zu den damaligen Preisen in den Büchern. Im Unterschied zu gewinnorientierten Investoren passen sie den Landwert nicht dem Marktpreis an. Damit entziehen sie das Land der Spekulation. Folglich sind Genossenschaftswohnungen im Schnitt zwanzig Prozent günstiger als andere Mietwohnungen, in den Städten Zürich und Genf sogar bis zu sechzig Prozent günstiger. Das zeigt: Wo die Nachfrage gross ist und gewinnorientierte Anbieter entsprechend hohe Mieten verlangen können, macht die Anwendung der Kostenmiete am meisten aus. Zwar können gemeinnützige Wohnbauträger nicht günstiger bauen als gewinnorientierte Bauträger. So sind genossenschaftliche Neubauten anfänglich oft nicht billig, werden jedoch im Laufe der Jahre im Vergleich zu kommerziellen Mietwohnungen immer günstiger.

Untersuchungen zeigen, dass in Genossenschaftswohnungen überproportional viele Personen mit einem tiefen Bildungsniveau und folglich mit geringen finanziellen Ressourcen wohnen. Auch wohnen überproportional viele Kinder und ältere Menschen in Genossenschaften. Das zeigt, dass die Wohnungen gemeinnütziger Bauträger vorwiegend denjenigen Bevölkerungsgruppen zugutekommen, die auf eine günstige Wohnung angewiesen sind. Zudem nehmen Wohnbaugenossenschaften ihre soziale Verantwortung wahr und achten auf eine gute Durchmischung ihrer Bewohnerschaft. Rechtlich vorgeschrieben ist dies nicht: Als private Eigentümergemeinschaften können Genossenschaften frei entscheiden, wer in ihren Wohnungen wohnt.
Weitere Informationen: Gemeinnütziges Wohnen im Fokus. Ein Vergleich zu Miete und Eigentum, 2017

Nein. Genossenschaftswohnungen sind keine Sozialwohnungen für die untersten Einkommensschichten. Genossenschaften richten sich an alle Bevölkerungsgruppen und streben eine Durchmischung an. Es ist nicht die Aufgabe der Genossenschaften, Wohnraum nur für sozial Schwache zur Verfügung zu stellen. Das wäre sozialpolitisch auch nicht sinnvoll, sondern würde die Segregation fördern. Sinnvoller und ein wichtiger Beitrag für den sozialen Frieden sind durchmischte Siedlungen und Quartiere, in denen das Zusammenleben von Menschen mit verschiedenen Hintergründen gefördert wird.

Der Anteil der ausländischen Bevölkerung in Genossenschaften ist etwas geringer als in anderen Mietwohnungen. Die Aufschlüsselung nach Herkunftsländern zeigt jedoch, dass in gemeinnützigen Wohnungen vor allem Ausländerinnen und Ausländer aus wohlhabenden Ländern untervertreten sind. Übervertreten sind hingegen eingebürgerte Schweizerinnen und Schweizer. Dies spricht für die Integrationskraft der Wohnbaugenossenschaften. Insgesamt leben in Genossenschaften gleich viele Menschen mit Migrationshintergrund wie in anderen Mietwohnungen.
Weitere Informationen: Gemeinnütziges Wohnen im Fokus. Ein Vergleich zu Miete und Eigentum, 2017 

Nein. Es wäre gegen den genossenschaftlichen Grundsatz, Mitglieder aufgrund ihrer veränderten Einkommenssituation aus den Wohnungen zu weisen und aus der Genossenschaft auszuschliessen. Denn die Mitglieder sind Miteigentümer. Sie zum Auszug zu zwingen, wäre ein starker Eingriff ins Eigentumsrecht. Manche Wohnbaugenossenschaften kennen jedoch interne finanzielle Umlagen, die in einen Solidaritätsfonds fliessen. So spielt auch die Solidarität innerhalb der Siedlung. Zudem gelten für die grosse Mehrheit der Genossenschaftswohnungen Belegungsvorschriften. Das führt zu einer gewissen Selbstregulation: Wer ein sehr hohes Einkommen hat, will sich bezüglich Wohnfläche in der Regel nicht so stark einschränken.

Weil die Nachfrage nach Genossenschaftswohnungen viel höher ist als das Angebot, ist es nicht einfach, eine Genossenschaftswohnung zu bekommen. Ein Patentrezept gibt es nicht. Auf der Webseite des Dachverbands der Wohnbaugenossenschaften ist eine Karte aufgeschaltet, die zeigt, wo sich die Liegenschaften der gemeinnützigen Bauträger befinden – so kann man gezielt im gewünschten Quartier suchen und direkt die betreffenden Wohnbaugenossenschaften kontaktieren. Manche Genossenschaften führen eine Warteliste, andere nicht. Am besten informiert man sich direkt bei den Genossenschaften und besucht regelmässig deren Homepage. So sieht man auch, wenn grössere Neubauprojekte geplant sind und viele Wohnungen vermietet werden – dann hat man am ehesten eine Chance. Wenn eine Siedlung in den nächsten Jahren umfassend saniert oder abgebrochen wird, vermieten die Genossenschaften die betreffenden Wohnungen manchmal befristet – für einige Monate oder Jahre. Gerade für jüngere Menschen in Ausbildung ist dies eine Möglichkeit, eine günstige Wohnung mieten zu können.

Nein. Gemeinnützige Wohnbauträger in der Schweiz erhalten keine Subventionen im Sinne von A-fonds-perdu-Zahlungen. Bund, Kantone und Gemeinden können den gemeinnützigen Wohnungsbau jedoch fördern. So vergibt der Bund zum Beispiel mit einem sogenannten Fonds de Roulement Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger – als Starthilfe und Überbrückungsfinanzierung. Diese Darlehen werden verzinst und zurückbezahlt, verursachen dem Bund also keine Kosten. Ausserdem spricht der Bund Bürgschaften, dank denen sich gemeinnützige Bauträger günstig finanzieren können. Auch Kantone und Gemeinden können den gemeinnützigen Wohnungsbau fördern, indem sie sich zum Beispiel am Genossenschaftskapital beteiligen oder Land im Baurecht abgeben. Fakt ist jedoch: Die meisten gemeinnützigen Bauträger wirtschaften ohne staatliche Unterstützung.

In der Vergangenheit war dies anders: Nach dem ersten und zweiten Weltkrieg erhielten die Wohnbaugenossenschaften Baubeiträge und vergünstigtes Land, um der Wohnungsnot zu begegnen. Dieser Auftrag ist längst erfüllt und die damaligen Ausgaben der öffentlichen Hand sind durch Einsparungen an Sozialleistungen zurückgeflossen. Daraus können heute keine nachträglichen Forderungen mehr abgeleitet werden.

Als subventionierte Wohnungen oder Sozialwohnungen gelten Wohnungen, die gezielt durch die öffentliche Hand vergünstigt werden. Diese Wohnungen werden nur an Personen vermietet, die strenge Einkommens- und Vermögenslimiten sowie Belegungsvorschriften erfüllen. Der Bund subventioniert schon lange keine Wohnungen mehr, die meisten Kantone auch nicht. Die Gelder kommen nicht den Bauträgerschaften, sondern direkt den betroffenen Haushalten zugute, da damit ihre Wohnungsmiete vergünstigt wird. Auch gewinnorientierte Bauträger können subventionierte Wohnungen anbieten. Nur ein sehr kleiner Teil der Genossenschaftswohnungen (schätzungsweise zwischen zwei und drei Prozent) ist auf diese Weise vergünstigt.

Baurechte an gemeinnützige Wohnbauträger werden oft zu einem reduzierten Baurechtszins abgegeben. Ein tieferer Baurechtszins bedeutet jedoch nicht automatisch eine Subvention: Denn die Baurechte sind meist mit sehr vielen Auflagen und Eigentumsbeschränkungen verbunden, die den Wert des Landes substanziell mindern. So darf im Gegensatz zu gewöhnlichen Baurechten kein Gewinn erwirtschaftet werden. Und Genossenschaften müssen im Gegenzug vielfach auch Flächen für öffentliche Nutzungen – etwa Quartierinfrastrukturen oder Kinderbetreuungsstätten – zur Verfügung stellen. Dazu kommen meist noch weitere Auflagen, etwa Belegungsvorschriften, hohe ökologische Standards oder eine altersgerechte Bauweise. Das ist der Vorteil für Gemeinden, wenn sie Land im Baurecht an Genossenschaften abgeben: Sie haben einen Einfluss darauf, was auf dem Areal ansteht und können so das Wohnungs- und Dienstleistungsangebot in der Gemeinde gezielt steuern.
Weitere Informationen: Baurecht unter der Lupe, 2017

Häufige Instrumente zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus sind zinsgünstige Darlehen oder Bürgschaften. Zinsgünstige Darlehen kosten die öffentliche Hand in der Regel nichts, da sie sich zu einem tieferen Zinssatz refinanzieren kann. Bürgschaften kosten nur dann Geld, wenn sie eingelöst werden müssen. Auf Bundesebene gab es in den letzten 20 Jahren keinen einzigen solchen Fall. Auf kommunaler Ebene wird der gemeinnützige Wohnungsbau vermehrt auch mit raumplanerischen Mitteln gefördert, etwa indem auf bestimmten Arealen Mindestanteile für preisgünstigen Wohnungsbau festgelegt werden.

Damit gemeinnützige Bauträger mehr Wohnungen anbieten können, sind sie auf bezahlbare Grundstücke angewiesen. Gemeinden können mit raumplanerischen Mitteln dafür sorgen, dass Genossenschaften zum Zug kommen – etwa, indem sie bei grösseren Überbauungen Anteile für preisgünstiges Bauen ausscheiden. Gemeinden können auch eigene Grundstücke an Wohnbaugenossenschaften abgeben (im Baurecht oder zum Kauf). Neugegründete Genossenschaften sind nicht selten auf eine Anschubhilfe angewiesen. Der Bund gewährt gemeinnützigen Bauträgern für die Restfinanzierung ihrer Vorhaben zinsgünstige Darlehen aus dem Fonds de Roulement. Auch Kantone und Gemeinden können solche Starthilfen leisten.

Weil es im Interesse der Gesellschaft ist, dass es mehr gemeinnützigen Wohnungsbau gibt. Denn neben den deutlich tieferen Mietzinsen bieten gemeinnützige Bauträger viele weitere Vorteile: Sie tragen zur sozialen Durchmischung und zu lebendigen Quartieren bei und entlasten die Sozialwerke. Zudem gehen gemeinnützige Wohnbauträger viel sparsamer mit dem Boden um: Genossenschaftsbewohnerinnen und -bewohner verbrauchen mit 36 m² deutlich weniger Fläche als der Schweizer Durchschnitt von 47 m². Das ist ökologischer und wirkt der Wohnungsnot und der Zersiedelung entgegen. Im Unterschied zu gewinnorientierten Investorinnen haben sie eine langfristige Perspektive und legen Wert auf eine besonders energieeffiziente und ökologische Bauweise und nachhaltige Siedlungskonzepte. Dank ihrem demokratischen Prinzip können Wohnbaugenossenschaften auf gesellschaftliche Veränderungen eingehen und nehmen oft eine Vorreiterrolle ein, wenn es um die Entwicklung von neuartigen Wohnkonzepten geht.

Die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus ist zudem ein Verfassungsauftrag: Artikel 108 der Bundesverfassung fordert vom Bund, die Tätigkeit von Trägern und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus zu fördern. Diesen Auftrag nimmt der Bund nicht (mehr) wie ursprünglich vorgesehen durch direkte Bundesdarlehen wahr, sondern er beschränkt sich auf eine indirekte Förderung, die kaum Kosten verursacht. Zudem verpflichtet Artikel 41 den Bund und die Kantone, sich dafür einzusetzen, dass Wohnungssuchende für sich und ihre Familien eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können.

Nein, auch kommerzielle Investoren können preisgünstige Wohnungen anbieten. Entscheidend ist die Entwicklung über die Zeit. Gemeinnützige Wohnbauträger vermieten ihre Wohnungen zur Kostenmiete. Gewinnorientierte Wohnungsanbieter können das auch tun. Viele entscheiden sich jedoch, ihre Wohnungen zur Marktmiete anzubieten. In der Regel erhöhen sie daher bei jedem Mieterwechsel die Mieten.