Wie Bauland finden?
Nicht nur die Finanzierung eines Bauprojekts, auch die Suche nach geeignetem Land ist eine grosse Herausforderung für bauwillige Wohnbaugenossenschaften. Bauland für den Wohnungsbau ist in der Schweiz rar und teuer, es sei denn, es befindet sich ausserhalb der Agglomerationen, wo grössere Wohnsiedlungen schwierig zu verwirklichen sind. Ausserdem ist ein grosser Teil des hiesigen Bodens in Privatbesitz.
Wo gibt es Land?
Zwar gibt es durchaus noch unüberbaute Bauzonen: Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) geht von über 50 000 Hektaren aus. Doch leider befinden sich die meisten dieser Areale nicht dort, wo Bedarf an Wohnsiedlungen besteht, oder sind aus verschiedenen Gründen nicht verfügbar. Es gibt aber auch noch etwa 1820 Hektare ungenutzte Industrie- und andere Brachen, die grösstenteils in Agglomerationsgemeinden an attraktiven Standorten liegen. So verfügen zum Beispiel die SBB und das Eidgenössische Departement für Verteidigung, Bevölkerungsschutz und Sport (VBS) über einige ungenutzte Areale. Doch diese werden in der Regel zu Marktpreisen verkauft oder, wenn es grössere Areale sind, gemeinsam mit den Standortgemeinden entwickelt. Für eine einzelne, nicht gewinnorientierte Wohnbaugenossenschaft ist es deshalb sehr schwierig, an Bauland zu kommen.
Ein wichtiger Ansprechpartner bei der Landsuche sind sicher die Gemeinden. Gemäss einer Studie
des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) von 2009 verfügen etwa zwei Drittel der Einwohnergemeinden der Schweiz über unüberbaute Grundstücke und etwa zwanzig Prozent über Land, das noch eingezont werden wird. Insgesamt ist dieses Potential zwar relativ gering und böte, würde es voll ausgeschöpft, «nur» Platz für etwa 45'000 Wohnungen. Gleichzeitig signalisierte aber in der Befragung des BWO die Mehrheit der Gemeinden, dass sie in Bezug auf ihr Wohnungsangebot durchaus Handlungsbedarf sehen (etwa einen Mangel an Alters- oder Familienwohnungen), und an einer Zusammenarbeit mit einem gemeinnützigen Bauträger interessiert wären. Dies kann nicht nur in Form eines Verkaufs von Bauland, sondern auch mit der Abgabe eines Areals im Baurecht oder mit der finanziellen Beteiligung an einer Baugenossenschaft geschehen.
Wo gibt es Hilfe?
Wohnbaugenossenschaften Schweiz will dieses Potential nutzen und Baugenossenschaften bei der Landsuche und bei der Vernetzung untereinander unterstützen. Im Rahmen der Dienstleistung Land- und Immobilienakquisition geht der Regionalverband Zürich aktiv auf die Gemeinden zu. Auch die Förderstelle gemeinnütziger Wohnungsbau in Zürich bietet neben anderen Beratungsdienstleistungen den Wohnbaugenossenschaften Hilfe bei der Suche nach Bauland oder Liegenschaften an.
Auch andere Regionalverbände von Wohnbaugenossenschaften Schweiz bieten ihren Mitgliedern Unterstützung bei der Landsuche oder sind am Aufbauen entsprechender Dienstleistungen.
Wie suchen?
Es lohnt sich aber auch, selbst aktiv zu werden. Wenn man auf eine bestimmte Gemeinde oder Region ausgerichtet ist, empfiehlt es sich, in den betreffenden Gebieten nach Baulücken zu suchen, die für eine Überbauung in Frage kommen. Über die Katasternummer und das Grundbuchamt lassen sich die Eigentümer der Grundstücke ausfindig machen. Die Auskunftspraxis ist von Kanton zu Kanton und manchmal sogar von Gemeinde zu Gemeinde verschieden. Grundsätzlich aber sind Informationen über die Besitzer einzelner Grundstücke öffentlich zugänglich. Gerade in grösseren Gemeinden kann es sinnvoll sein, Allianzen zu bilden und sich mit einer anderen Genossenschaft zusammenzuschliessen.
Wie kaufen?
Ist eine Baugenossenschaft so weit, dass sie ein Grundstück erwerben kann, erfolgt der Landkauf im Idealfall in zwei Schritten:
Wo gibt es Land?
Zwar gibt es durchaus noch unüberbaute Bauzonen: Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) geht von über 50 000 Hektaren aus. Doch leider befinden sich die meisten dieser Areale nicht dort, wo Bedarf an Wohnsiedlungen besteht, oder sind aus verschiedenen Gründen nicht verfügbar. Es gibt aber auch noch etwa 1820 Hektare ungenutzte Industrie- und andere Brachen, die grösstenteils in Agglomerationsgemeinden an attraktiven Standorten liegen. So verfügen zum Beispiel die SBB und das Eidgenössische Departement für Verteidigung, Bevölkerungsschutz und Sport (VBS) über einige ungenutzte Areale. Doch diese werden in der Regel zu Marktpreisen verkauft oder, wenn es grössere Areale sind, gemeinsam mit den Standortgemeinden entwickelt. Für eine einzelne, nicht gewinnorientierte Wohnbaugenossenschaft ist es deshalb sehr schwierig, an Bauland zu kommen.
Ein wichtiger Ansprechpartner bei der Landsuche sind sicher die Gemeinden. Gemäss einer Studie
des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) von 2009 verfügen etwa zwei Drittel der Einwohnergemeinden der Schweiz über unüberbaute Grundstücke und etwa zwanzig Prozent über Land, das noch eingezont werden wird. Insgesamt ist dieses Potential zwar relativ gering und böte, würde es voll ausgeschöpft, «nur» Platz für etwa 45'000 Wohnungen. Gleichzeitig signalisierte aber in der Befragung des BWO die Mehrheit der Gemeinden, dass sie in Bezug auf ihr Wohnungsangebot durchaus Handlungsbedarf sehen (etwa einen Mangel an Alters- oder Familienwohnungen), und an einer Zusammenarbeit mit einem gemeinnützigen Bauträger interessiert wären. Dies kann nicht nur in Form eines Verkaufs von Bauland, sondern auch mit der Abgabe eines Areals im Baurecht oder mit der finanziellen Beteiligung an einer Baugenossenschaft geschehen.
Wo gibt es Hilfe?
Wohnbaugenossenschaften Schweiz will dieses Potential nutzen und Baugenossenschaften bei der Landsuche und bei der Vernetzung untereinander unterstützen. Im Rahmen der Dienstleistung Land- und Immobilienakquisition geht der Regionalverband Zürich aktiv auf die Gemeinden zu. Auch die Förderstelle gemeinnütziger Wohnungsbau in Zürich bietet neben anderen Beratungsdienstleistungen den Wohnbaugenossenschaften Hilfe bei der Suche nach Bauland oder Liegenschaften an.
Auch andere Regionalverbände von Wohnbaugenossenschaften Schweiz bieten ihren Mitgliedern Unterstützung bei der Landsuche oder sind am Aufbauen entsprechender Dienstleistungen.
Wie suchen?
Es lohnt sich aber auch, selbst aktiv zu werden. Wenn man auf eine bestimmte Gemeinde oder Region ausgerichtet ist, empfiehlt es sich, in den betreffenden Gebieten nach Baulücken zu suchen, die für eine Überbauung in Frage kommen. Über die Katasternummer und das Grundbuchamt lassen sich die Eigentümer der Grundstücke ausfindig machen. Die Auskunftspraxis ist von Kanton zu Kanton und manchmal sogar von Gemeinde zu Gemeinde verschieden. Grundsätzlich aber sind Informationen über die Besitzer einzelner Grundstücke öffentlich zugänglich. Gerade in grösseren Gemeinden kann es sinnvoll sein, Allianzen zu bilden und sich mit einer anderen Genossenschaft zusammenzuschliessen.
Tipp: Die Landsuche benötigt Geduld und meist auch sehr viel Zeit. Diese lange Durststrecke hat leider schon manche Initiativgruppe nicht überlebt. Umso wichtiger ist es, bereit zu sein und handeln zu können, wenn sich eine Möglichkeit eröffnet: Die Initiativgruppe sollte den Gründungsprozess so weit vorangetrieben haben, dass die Gründung dann ohne Verzug möglich ist. Eine Gründung «auf Vorrat» ist aus Kostengründen allerdings nicht zu empfehlen. Zudem sollte das nötige Eigenkapital zugesichert oder sogar bereits einbezahlt und die Finanzierung geklärt sein.
Wie kaufen?
Ist eine Baugenossenschaft so weit, dass sie ein Grundstück erwerben kann, erfolgt der Landkauf im Idealfall in zwei Schritten:
- Es wird ein Kaufvertrag ausgehandelt und der Kauf auf dem Grundbuchamt beurkundet. Die Genossenschaft leistet eine Anzahlung und hält schriftlich fest, dass sie das Land nach Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung endgültig übernimmt. Sie verpflichtet sich, innerhalb einer bestimmten Frist, zum Beispiel innert neun Monaten, ein Baugesuch einzureichen. Hält sich die Genossenschaft nicht an diese Bestimmungen, riskiert sie, die Anzahlung zu verlieren.
- Sobald die Baubewilligung vorliegt, kann die Eigentumsübertragung mit der Restzahlung des Landes erfolgen. In der Zwischenzeit sollte die Baugenossenschaft für das Bauprojekt einen Kostenvoranschlag erstellt, die Finanzierung geregelt und einen Baukredit vereinbart haben.
Tipp: Für junge, noch wenig kapitalkräftige Baugenossenschaften ist der Kauf von Bauland finanziell riskant, wenn sie auf dem Grundstück nicht in relativ kurzer Zeit auch tatsächlich Wohnungen bauen können. Denn eine Verzögerung der Bauausführung wirkt sich stark auf die künftigen Mietzinse aus. Bei einer fünfjährigen Verzögerung, was im heutigen Planungs-, Baubewilligungs-, Rekurs- und Ausführungsverfahren nicht ungewöhnlich ist, verteuern sich die Mietzinse bereits um zehn Prozent. Es lohnt sich deshalb, auch den Kauf einer bestehenden Liegenschaft zu prüfen.
