Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung: Was wären mögliche Auswirkungen für den gemeinnützigen Wohnungsbau?
01.09.2025
Am 28. September 2025 stimmt die Schweiz über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung ab. Wohnbaugenossenschaften Schweiz verzichtet auf eine Abstimmungsempfehlung. Aber welche zentralen Auswirkungen für den gemeinnützigen Wohnungsbau würde die Reform mit sich bringen?
Steuerliche Einnahmeverluste und Preisdruck auf dem Immobilienmarkt
Der Bundesrat schätzt die jährlichen Steuerausfälle durch die Abschaffung des Eigenmietwertes beim aktuellen Hypothekarzinsniveau von 1.5 Prozent auf rund 1,8 Milliarden Franken. Je nach Entwicklung des Zinsniveaus kann es zu einem erheblichen fiskalischen Anpassungsdruck kommen, der Steuererhöhungen oder Leistungskürzungen nach sich zieht.
Für Eigentümer von selbstgenutztem Wohnraum würde die Reform zu einer steuerlichen Entlastung führen. Mietende hingegen hätten keinen vergleichbaren Vorteil und würden demzufolge stärker belastet werden.
Der Anreiz zum Erwerb von Wohneigentum könnte steigen, was insbesondere in urbanen Regionen mit beschränktem Angebot zusätzlichen Preisdruck auf Immobilien verursacht.
Veränderungen im Hypothekarmarkt mit unklaren Folgen
Die Reform begrenzt künftig den Abzug von Schuldzinsen. Haushalte könnten dazu angeregt werden, Hypotheken schneller zurückzuzahlen und insgesamt weniger Schulden aufzunehmen – eine Entwicklung, die zur finanziellen Stabilität beiträgt.
Gleichzeitig könnte der zunehmende Wettbewerb unter den Banken um ein gesamthaft kleineres Kreditvolumen zu sinkenden Zinsmargen führen. Dies kann wiederum unterschiedliche Auswirkungen mit sich bringen: Denkbar wäre, dass Bauträger dadurch von günstigeren Finanzierungskosten und verbesserten Refinanzierungsmöglichkeiten profitieren. Für gemeinnützige Wohnbauträger könnten sich Chancen eröffnen, wenn Banken angesichts der geringeren Nachfrage im Eigenheimsegment verstärkt nach sicheren Investitionen suchen. Andererseits könnte eine strategische Neuausrichtung der Banken stattdessen auch zu einer verstärkten Konzentration auf renditestarke Mietwohnprojekte führen, was den Wettbewerb um Kredite und Bauland weiter verschärft.
Neue Förderinstrumente für energetische Sanierungen nötig
Der Wegfall steuerlich abziehbarer Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen birgt das Risiko, dass künftig deutlich weniger in die Modernisierung im Sinne der Energiewende investiert wird. Es bräuchte daher als Ersatz die Schaffung neuer geeigneter Förderinstrumente mittels Beiträge oder Subventionen.
Der Bundesrat schätzt die jährlichen Steuerausfälle durch die Abschaffung des Eigenmietwertes beim aktuellen Hypothekarzinsniveau von 1.5 Prozent auf rund 1,8 Milliarden Franken. Je nach Entwicklung des Zinsniveaus kann es zu einem erheblichen fiskalischen Anpassungsdruck kommen, der Steuererhöhungen oder Leistungskürzungen nach sich zieht.
Für Eigentümer von selbstgenutztem Wohnraum würde die Reform zu einer steuerlichen Entlastung führen. Mietende hingegen hätten keinen vergleichbaren Vorteil und würden demzufolge stärker belastet werden.
Der Anreiz zum Erwerb von Wohneigentum könnte steigen, was insbesondere in urbanen Regionen mit beschränktem Angebot zusätzlichen Preisdruck auf Immobilien verursacht.
Veränderungen im Hypothekarmarkt mit unklaren Folgen
Die Reform begrenzt künftig den Abzug von Schuldzinsen. Haushalte könnten dazu angeregt werden, Hypotheken schneller zurückzuzahlen und insgesamt weniger Schulden aufzunehmen – eine Entwicklung, die zur finanziellen Stabilität beiträgt.
Gleichzeitig könnte der zunehmende Wettbewerb unter den Banken um ein gesamthaft kleineres Kreditvolumen zu sinkenden Zinsmargen führen. Dies kann wiederum unterschiedliche Auswirkungen mit sich bringen: Denkbar wäre, dass Bauträger dadurch von günstigeren Finanzierungskosten und verbesserten Refinanzierungsmöglichkeiten profitieren. Für gemeinnützige Wohnbauträger könnten sich Chancen eröffnen, wenn Banken angesichts der geringeren Nachfrage im Eigenheimsegment verstärkt nach sicheren Investitionen suchen. Andererseits könnte eine strategische Neuausrichtung der Banken stattdessen auch zu einer verstärkten Konzentration auf renditestarke Mietwohnprojekte führen, was den Wettbewerb um Kredite und Bauland weiter verschärft.
Neue Förderinstrumente für energetische Sanierungen nötig
Der Wegfall steuerlich abziehbarer Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen birgt das Risiko, dass künftig deutlich weniger in die Modernisierung im Sinne der Energiewende investiert wird. Es bräuchte daher als Ersatz die Schaffung neuer geeigneter Förderinstrumente mittels Beiträge oder Subventionen.
