Pauschale Rückstellungen für Grossreparaturen werden mehrheitlich abgeschafft

Künftig müssen Rückstellungen konkreter begründet und dokumentiert werden, beispielsweise mit geplanten Sanierungsprojekten oder einem nachgewiesenen Erneuerungsbedarf. Die Gemeinnützigkeit eines Wohnbauträgers allein reicht für die steuerliche Anerkennung nicht aus.

Ob eine Rückstellung steuerlich anerkannt wird, beurteilt weiterhin die zuständige kantonale Steuerbehörde. Nach aktuellem Kenntnisstand zeichnet sich – mit Ausnahme des Kantons Zürich – eine weitgehende Abschaffung pauschaler Rückstellungen ab. Je nach Kanton gelten unterschiedliche Übergangsfristen.

Die nachfolgende Übersicht gibt einen Überblick zur Situation in den Kantonen.
(Stand: 1. Oktober 2026)

Pauschale Rückstellungen werden abgeschafft

	Basel-Landschaft	Obwalden	Uri	Valais	Zug
Jährliche Rückstellungen	1% GVW	1% SW	1% GVW	0.5% VW	1% GVW
Max. Bestand	15% GVW	15% SW	10% GVW	10% VW	15% GVW
Steuerwirksame Auflösung bis	2028	k. A.	kein spezifischer Zeitpunkt	2027	kein spezifischer Zeitpunkt

 

	Aargau	Appenzell Ausserrhoden	Graubünden	Luzern	Nidwalden	Schwyz
Jährliche Rückstellungen	0.5% GVW	0.5% BW	0.5% BW	1% BW	1% BW	1% BW
Max. Bestand	3% GVW	3% AVW	10% BW	5% BW	5% BW	10% BW
Steuerwirksame Auflösung bis	2027	k. A.	2028	2030	2030	2030

Pauschale Rückstellungen statt Abschreibungen
Rückstellungen sind zulässig, wenn gleichzeitig auf Abschreibungen verzichtet wird.

	Schaffhausen	Thurgau
Jährliche Rückstellungen	2% SW	1% GVW
Max. Bestand	20% SW	10% GVW
Abschaffung pauschale Rückstellung	k. A.	NEIN

Pauschale Rückstellungen weiterhin zulässig

	Zürich	Bern*
Jährliche Rückstellungen	1% GVW	2% GVW
Max. Bestand	15% GVW	16% GVW
Abschaffung pauschale Rückstellung	NEIN	NEIN

* Frühestens 8 Jahre vor Projektumsetzung

GVW = Gebäudeversicherungswert / BW = Buchwert / AVW = Amtlicher Verkehrswert / SW = Steuerwert

Unverändert keine pauschalen Rückstellungen zulässig

• Appenzell Innerrhoden
• Basel-Stadt
• Fribourg
• Genève
• Glarus
• Jura
• Neuchâtel
• St. Gallen
• Solothurn
• Ticino
• Vaud*

* Im Kanton Vaud sind pauschale Rückstellungen in Höhe von bis zu 10 % des Anschaffungswertes zulässig, wenn die Mietzinse der entsprechenden Liegenschaften vom Kanton kontrolliert werden.