D. Finanzielle Förderung
Als finanzielle Hilfen gelten etwa zinsgünstige Darlehen, Bürgschaften, Beiträge oder eine Beteiligung am Anteilkapital. Eine Gemeinde kann damit die Zins- oder Kapitalkosten für gemeinnützige Bauträger reduzieren. Die Einsparungen werden dank der Anwendung der Kostenmiete an die Mieterinnen und Mieter weitergegeben.
Zinsgünstige Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger sind auf kommunaler Ebene weit verbreitet. Sie werden meist als Restfinanzierung, seltener auch als Zweithypotheken (z.B. Pensionskasse der Stadt Zürich) vergeben. Häufig wird dafür ein spezieller Fonds geäufnet.
Bürgschaften sind bisher bei den Gemeinden ein eher seltenes Instrument. Ein Beispiel ist die Stadt Zürich, die die Hypotheken ihrer Pensionskasse an Gemeinnützige verbürgt.
Beteiligungen von Städten und Gemeinden an Wohnbaugenossenschaften sind weit verbreitet.
Beiträge à fonds perdu zur Abschreibung von Kapitalkosten sind bisher selten. Ein Beispiel ist der Wohnraumfonds der Stadt Zürich.
Voraussetzungen sind entweder eine generelle Regelung in einem kommunalen Gesetz bzw. einer kommunalen Verordnung oder fallweise die Zustimmung der kommunalen Gremien zur Zahlung von Beiträgen oder Darlehen.
Als finanzielle Hilfen gelten etwa zinsgünstige Darlehen, Bürgschaften, Beiträge oder eine Beteiligung am Anteilkapital. Eine Gemeinde kann damit die Zins- oder Kapitalkosten für gemeinnützige Bauträger reduzieren. Die Einsparungen werden dank der Anwendung der Kostenmiete an die Mieterinnen und Mieter weitergegeben.
Zinsgünstige Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger sind auf kommunaler Ebene weit verbreitet. Sie werden meist als Restfinanzierung, seltener auch als Zweithypotheken (z.B. Pensionskasse der Stadt Zürich) vergeben. Häufig wird dafür ein spezieller Fonds geäufnet.
Bürgschaften sind bisher bei den Gemeinden ein eher seltenes Instrument. Ein Beispiel ist die Stadt Zürich, die die Hypotheken ihrer Pensionskasse an Gemeinnützige verbürgt.
Beteiligungen von Städten und Gemeinden an Wohnbaugenossenschaften sind weit verbreitet.
Beiträge à fonds perdu zur Abschreibung von Kapitalkosten sind bisher selten. Ein Beispiel ist der Wohnraumfonds der Stadt Zürich.
Voraussetzungen sind entweder eine generelle Regelung in einem kommunalen Gesetz bzw. einer kommunalen Verordnung oder fallweise die Zustimmung der kommunalen Gremien zur Zahlung von Beiträgen oder Darlehen.
Was muss man beachten?
Welches sind Vor- und Nachteile?
Vorteile
Welche Varianten gibt es?
Anstatt gemeinnützige Bauträger finanziell zu unterstützen, kann eine Gemeinde auch den kommunalen Wohnungsbau vorantreiben oder eine eigene Stiftung gründen (siehe E. Kommunaler Wohnungsbau).
Zinsgünstige Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger sind auf kommunaler Ebene weit verbreitet. Sie werden meist als Restfinanzierung, seltener auch als Zweithypotheken (z.B. Pensionskasse der Stadt Zürich) vergeben. Häufig wird dafür ein spezieller Fonds geäufnet.
Bürgschaften sind bisher bei den Gemeinden ein eher seltenes Instrument. Ein Beispiel ist die Stadt Zürich, die die Hypotheken ihrer Pensionskasse an Gemeinnützige verbürgt.
Beteiligungen von Städten und Gemeinden an Wohnbaugenossenschaften sind weit verbreitet.
Beiträge à fonds perdu zur Abschreibung von Kapitalkosten sind bisher selten. Ein Beispiel ist der Wohnraumfonds der Stadt Zürich.
Voraussetzungen sind entweder eine generelle Regelung in einem kommunalen Gesetz bzw. einer kommunalen Verordnung oder fallweise die Zustimmung der kommunalen Gremien zur Zahlung von Beiträgen oder Darlehen.
Was muss man beachten?
- Es sind viele Forderungen möglich: von zinsgünstigen oder zinslosen Darlehen, Bürgschaften und Beteiligung bis zu àfonds-perdu-Beiträgen. Je nach Kontext gilt es, das Fuder nicht zu überladen.
- Generelle Regelungen für die finanzielle Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus können entweder in einem kommunalen Gesetz oder einer Verordnung festgeschrieben werden. Sonst braucht es eine fallweise Zustimmung der kommunalen Gremien zur Zahlung von Beiträgen / Gewährung von Darlehen.
- Der finanzielle Aufwand für die Gemeinde kann von tief (Gewährung von zinsgünstigen Darlehen oder Bürgschaften) bis zu hoch (àfonds-perdu-Beiträge) gehen.
- Die Äufnung eines Fonds mit einer konkreten Kreditsumme hat Vor und Nachteile. Ein Nachteil könnte sein, dass die Mittel für die Wohnbauförderung auf den Betrag beschränkt bleiben und der Fonds schon bald erschöpft ist. Ferner sind für viele Unterstützungsmassnahmen auch mit einem Fonds Beschlüsse der Stadtregierung bzw. des Parlaments nötig. Ohne einen Fonds besteht jedoch die Gefahr, dass das Reglement/der Grundsatz in der Gemeindeordnung toter Buchstabe bleibt und wenig passiert. Das zeigt die Erfahrung aus St. Gallen, wo das Stimmvolk den Gegenvorschlag des Stadtparlaments ohne Äufnung eines Fonds angenommen hat.
- Die Erfahrung zeigt, dass es Fonds mit konkreten Einlagen recht schwer haben. Ausnahme: In Winterthur stimmte das Volk im Rahmen eines Gegenvorschlags zur Volksinitiative «Stiftung für bezahlbaren Wohn und Gewerberaum» einem Rahmenkredit von 10 Millionen Franken für zinslose Darlehen an gemeinnützige Bauträger zu.
- Wohnbaugenossenschaften und andere gemeinnützige Bauträger brauchen insbesondere sehr früh in der Planung finanzielle Hilfen. Der Kanton Basel-Stadt unterstützt die Projektentwicklung (Untersuchungen, unternehmerische Entscheidungen, Planungen und andere bauvorbereitenden Massnahmen) mit zinsgünstigen Darlehen. Mit den Darlehen zur Projektentwicklung kann die Finanzierungslücke überbrückt werden, bis ein ausgereifter Projektvorschlag vorliegt, der den Kapitalgebern vorgestellt werden kann. Auch der Kanton Basel-Land gewährt solche Projektentwicklungsdarlehen. Dieses Instrument könnte gut auch auf kommunaler Ebene eingeführt werden.
- Auch bei der finanziellen Förderung gemeinnütziger Wohnbauträger ist eine Berichterstattung über die Fördertätigkeiten alle paar Jahre sinnvoll.
- Für die Finanzierung können Gemeinden etwa Gelder aus den Grundstückgewinnsteuern oder aus dem Mehrwertausgleich verwenden. Gelder aus dem Mehrwertausgleich dürfen gemäss einem Bundesgerichtsurteil auch für Massnahmen zur Wohnbauförderung genutzt werden.
- In Städten mit sehr hohen Baulandpreisen müssen gemeinnützige Bauträger das Land oft zu sehr teuren Preisen kaufen. Dies bewirkt hohe Investitionskosten, was schlussendlich zu hohen Mieten führt. Einige Gemeinden und Städte richten gemeinnützigen Bauträgern deshalb in solchen Fällen nicht rückzahlbare Beiträge (à fonds perdu) aus. Damit reduzieren sie die Kosten und damit indirekt die Mieten. Neu hat etwa die Stadt Zürich einen Wohnraumfonds im Umfang von 300 Millionen Franken geschaffen, aus dem gemeinnützige Wohnbauträgerschaften mit Beiträgen unterstützt werden, die Grundstücke und Liegenschaften kaufen oder Wohnungen bauen und erneuern. Die Stimmbevölkerung stimmte der Vorlage im Juni 2023 zu. Weitere Informationen dazu finden Sie hier.
- Darlehen und Beiträge an gemeinnützige Bauträger werden auch von verschiedenen Kantonen gewährt (BS, GE, NE, VD, ZG, ZH).
Welches sind Vor- und Nachteile?
Vorteile
- Eine finanzielle Förderung im Richtigen Moment bedeutet eine wichtige Anschubhilfe. Insbesondere gilt dies für zinsgünstige Darlehen, die als Eigenkapitalüberbrückung verwendet werden können. Auch der Bund vergibt mit dem Fonds de Roulement solche Darlehen.
- Der organisatorische Aufwand für die Gemeinde ist relativ tief.
- Finanzielle Hilfen sind wichtig, haben aber eine begrenzte Wirkung. Meistens scheitern neue Projekte von gemeinnützigen Bauträgern am Mangel an geeignetem Bauland und nicht an der Finanzierbarkeit. Da hilft einzig die Abgabe von Land im Baurecht zu fairen Konditionen (siehe Punkt C1. Gemeindeeigenes Land an gemeinnützige Bauträger abgeben).
Welche Varianten gibt es?
Anstatt gemeinnützige Bauträger finanziell zu unterstützen, kann eine Gemeinde auch den kommunalen Wohnungsbau vorantreiben oder eine eigene Stiftung gründen (siehe E. Kommunaler Wohnungsbau).
Wie kann die Initiative formuliert werden?
Stadt St.Gallen - Volksinitiative «Zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus» - abgelehnt, Annahme des Gegenvorschlags des Stadtparlaments (November 2013)
Das Stadtparlament erlässt gestützt auf Art. 10 der Gemeindeordnung vom 8. Februar 2004 als Reglement:
Art. 1 Zweck
Die Stadt St.Gallen fördert den preisgünstigen Wohnungsbau durch gemeinnützige Wohnbauträger, die ohne Gewinnstreben dem Prinzip der Kostenmiete verpflichtet sind.
Art. 2 Mittel zur Zielerreichung
Zur Erreichung dieses Ziels kann die Stadt folgende Mittel einsetzen:
a) Abgabe von Land im Baurecht zu vergünstigten Bedingungen;
b) Gewährung von zinslosen oder zinsvergünstigten rückzahlbaren Darlehen zur gezielten Verbilligung von Wohnungen für niedrige Einkommen;
c) Vor- oder Teilfinanzierung von Kosten für die Entwicklung von Bauprojekten von gemeinnützigen Wohnbauträgern;
d) Übernahme von Anteilkapital von Genossenschaften und Stiftungen;
e) Gewährung von Starthilfebeiträgen für neu gegründete gemeinnützige Wohnbauträger.
Art. 3 Städtische Vertretung bei den Wohnbauträgern
Bei der Unterstützung des gemeinnützigen Wohnbauträgers kann die Stadt St.Gallen eine Vertretung in das Führungsgremium (Vorstand, Verwaltungsrat oder Stiftungsrat) delegieren.
Art. 4 Fonds
1 Zur Finanzierung der Fördermassnahmen wird ein Fonds von 10 Mio. Franken bereitgestellt.
2 Rückflüsse aus den geförderten Projekten fliessen in den Fonds zurück.
Art. 5 Vollzugsbestimmungen
Der Stadtrat erlässt die notwendigen Ausführungsbestimmungen.
Art. 6 Referendum und Vollzugsbeginn
1 Dieses Reglement untersteht dem fakultativen Referendum.
2 Der Stadtrat bestimmt den Vollzugsbeginn.
Der Gegenvorschlag des Stadtparlaments unterscheidet sich vom Initiativbegehren einzig durch den Verzicht auf den Fonds von 10 Mio. Franken. Er wurde vom Volk im November 2013 angenommen.
Art. 1 Zweck
Die Stadt St.Gallen fördert den preisgünstigen Wohnungsbau durch gemeinnützige Wohnbauträger, die ohne Gewinnstreben dem Prinzip der Kostenmiete verpflichtet sind.
Art. 2 Mittel zur Zielerreichung
Zur Erreichung dieses Ziels kann die Stadt folgende Mittel einsetzen:
a) Abgabe von Land im Baurecht zu vergünstigten Bedingungen;
b) Gewährung von zinslosen oder zinsvergünstigten rückzahlbaren Darlehen zur gezielten Verbilligung von Wohnungen für niedrige Einkommen;
c) Vor- oder Teilfinanzierung von Kosten für die Entwicklung von Bauprojekten von gemeinnützigen Wohnbauträgern;
d) Übernahme von Anteilkapital von Genossenschaften und Stiftungen;
e) Gewährung von Starthilfebeiträgen für neu gegründete gemeinnützige Wohnbauträger.
Art. 3 Städtische Vertretung bei den Wohnbauträgern
Bei der Unterstützung des gemeinnützigen Wohnbauträgers kann die Stadt St.Gallen eine Vertretung in das Führungsgremium (Vorstand, Verwaltungsrat oder Stiftungsrat) delegieren.
Art. 4 Fonds
1 Zur Finanzierung der Fördermassnahmen wird ein Fonds von 10 Mio. Franken bereitgestellt.
2 Rückflüsse aus den geförderten Projekten fliessen in den Fonds zurück.
Art. 5 Vollzugsbestimmungen
Der Stadtrat erlässt die notwendigen Ausführungsbestimmungen.
Art. 6 Referendum und Vollzugsbeginn
1 Dieses Reglement untersteht dem fakultativen Referendum.
2 Der Stadtrat bestimmt den Vollzugsbeginn.
Der Gegenvorschlag des Stadtparlaments unterscheidet sich vom Initiativbegehren einzig durch den Verzicht auf den Fonds von 10 Mio. Franken. Er wurde vom Volk im November 2013 angenommen.
Rapperswil-Jona - «Bezahlbares Wohnen in Rapperswil-Jona» - zurückgezogen zugunsten Gegenvorschlag (September 2021)
Die Stadt Rapperswil-Jona setzt sich für die Erhaltung und die Schaffung von preisgünstigen Wohnungen ein.
Sie schafft zu diesem Zweck einen Fonds zur Unterstützung von Projekten gemeinnütziger Wohnbauträger, die verbindlich das Prinzip der Kostenmiete anwenden.
Der Fonds wird mit einem Kapital von Fr. 10 Millionen ausgestattet.
Gegenvorschlag
In der Gemeindeordnung soll eine Grundsatznorm für eine nachhaltige Stadtentwicklung aufgenommen werden. Demnach soll die Stadt im Rahmen ihrer Möglichkeiten die Voraussetzungen für ein zeitgemässes sowie bezahlbares Wohnraumangebot für eine ausgewogene durchmischte Wohnbevölkerung schaffen. Die Umsetzung der Gesetzesnorm erfolgt auf der Basis eines eigenständigen Reglements, sofern die Bürgerversammlung dem Antrag des Stadtrats zustimmt.
Sie schafft zu diesem Zweck einen Fonds zur Unterstützung von Projekten gemeinnütziger Wohnbauträger, die verbindlich das Prinzip der Kostenmiete anwenden.
Der Fonds wird mit einem Kapital von Fr. 10 Millionen ausgestattet.
Gegenvorschlag
In der Gemeindeordnung soll eine Grundsatznorm für eine nachhaltige Stadtentwicklung aufgenommen werden. Demnach soll die Stadt im Rahmen ihrer Möglichkeiten die Voraussetzungen für ein zeitgemässes sowie bezahlbares Wohnraumangebot für eine ausgewogene durchmischte Wohnbevölkerung schaffen. Die Umsetzung der Gesetzesnorm erfolgt auf der Basis eines eigenständigen Reglements, sofern die Bürgerversammlung dem Antrag des Stadtrats zustimmt.
