Variante: das Baurecht
Eine Alternative zum Landkauf ist die Übernahme von Land (oder einer Liegenschaft) im Baurecht. Insbesondere Gemeinden geben Land im Baurecht ab. Theoretisch können auch Private Baurechtgeber sein, was allerdings eher selten vorkommt und bezüglich der finanziellen Folgen auch sehr genau zu prüfen ist.
Für junge Baugenossenschaften bietet ein Baurecht viele Vorteile: Der Finanzierungsbedarf ist um etwa zwanzig Prozent tiefer als bei einem Landkauf und die oft schwierige Startfinanzierung fällt weg. Baurechtsnehmen müssen sich aber bewusst sein, dass sich im Gegensatz zum Landkauf bei einem Baurecht die Zinkosten im Laufe der Zeit erhöhen.
Gesetzlich ist das Baurecht im ZGB in Art. 779 ff geregelt. Das Gesetz lässt allerdings den Vertragsparteien einen recht grossen Gestaltungsspielraum. Baurechtsverträge müssen deshalb sehr sorgfältig konzipiert werden, weil sonst die Gefahr besteht, dass die Landkosten mittel- und langfristig zu stark ansteigen. Die Formulierung eines Baurechtsvertrags ist sehr anspruchsvoll und sollte nicht ohne den Beizug von Fachleuten angegangen werden. Der Rechtsdienst von Wohnbaugenossenschaften Schweiz berät Baugenossenschaften bei Baurechtsverhandlungen.
Das Bundesamt für Wohnungswesen liefert zudem in einem Merkblatt Empfehlungen und Ratschläge für die Ausgestaltung von gemeinnützigen Baurechtsverträgen.
Ein Spezialfall sind Baurechtsverträge zwischen den SBB und gemeinnützigen Wohnbauträgern. Dafür haben das Bundesamt für Wohnungswesen, Wohnbaugenossenschaften Schweiz und die SBB gemeinsam Rahmenbedingungen ausgearbeitet. Dabei wurden einerseits die Kostenlimiten des BWO für gemeinnützigen Wohnungsbau und andererseits die strategischen Ziele der SBB als Landeigentümerin berücksichtigt. Wohnbaugenossenschaften Schweiz unterstützt gemeinnützige Wohnbauträger bei Bedarf bei der Ausarbeitung oder Verlängerung von Baurechtsverträgen mit den SBB. Die Rahmenbedingungen können auf Anfrage beim Verband bezogen werden.
Ein Baurechtsvertrag sollte folgende Punkte enthalten:
Vertragsdauer: Damit das Baurecht als selbständiges Grundstück eingetragen werden kann, muss der Vertrag für mindestens 30 Jahre abgeschlossen werden; maximal sind 100 Jahre zulässig. Zu empfehlen ist eine möglichst lange Vertragsdauer. In den meisten Verträgen ist eine Verlängerung bereits vorgesehen.
Landpreis: Entscheidend für die Berechnung des Baurechtszinses ist der so genannte Basislandwert. Da der Landwert in der Regel periodisch erhöht wird und das Land (mitsamt den sich darauf befindlichen Bauten) nach Ablauf des Vertrags wieder an die Eigentümer zurückfällt, ist der Basislandwert deutlich unter dem Verkehrswert anzusetzen.
Zins: Bezüglich Baurechtszahlung lässt das Gesetz den Vertragsparteien praktisch unbeschränkte Freiheit. Das Bundesamt für Wohnungswesen (siehe Art. 8, Abs. 4 WFV) verlangt jedoch bei Fonds-de-Roulement-Darlehen, dass Baurechte langfristig preisgünstig sein müssen und nicht der Teuerung angepasst werden dürfen. Ausnahmen sind möglich bei sehr tiefen Landkosten (von weniger als zehn Prozent der Anlagekosten). Der Zins kann über eine bestimmte Laufzeit fest definiert werden oder sich nach dem Referenzzinssatz des Bundes richten. Üblich sind periodische Zahlungen in Form von Zinsen. Es kann aber auch eine einmalige Abfindung oder nur eine symbolische Zahlung vereinbart werden.
Zinsanpassung: Auch hier ist der rechtliche Spielraum sehr gross. Zu empfehlen ist zum Beispiel eine erstmalige Anpassung des Zinses, das heisst des Basislandwerts, nach zehn Jahren, mit weiteren Anpassungen nach fünf oder zehn Jahren. Die Zinsanpassung sollte allerdings nicht höher sein als fünfzig Prozent der zwischenzeitlichen Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise.
Zahlungspflicht: Die Zahlungsverpflichtung des Baurechtnehmers beginnt idealerweise nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung. Optimal ist es für den Bauträger, wenn er erst ab Bezug der Wohnungen mit der Zinszahlung beginnen muss. So kann der Bau vollständig von Landzinsen befreit werden. In der Regel akzeptiert die öffentliche Hand eine solche Vereinbarung.
Heimfall: Nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer fällt das Grundstück mitsamt den Bauten an den Landeigentümer zurück, sofern der Vertrag nicht erneuert wurde. Den Preis für diesen so genannten Heimfall legt der Baurechtsvertrag fest. Dieser Preis will gut überlegt sein, auch wenn die Vertragsunterzeichner den Heimfall je nach Vertragsdauer kaum mehr erleben werden. Ergibt sich aus dem Baurechtsvertrag über die ganze Dauer betrachtet kein Vorteil gegenüber einem Landkauf, sollte der Heimfallpreis 100 Prozent des aktuellen Verkehrswerts der Bauten entsprechen. Bei der öffentlichen Hand, die mit dem Baurechtsvertrag oft Subventionen verbindet, kann der Heimfallwert wesentlich tiefer liegen.
Für junge Baugenossenschaften bietet ein Baurecht viele Vorteile: Der Finanzierungsbedarf ist um etwa zwanzig Prozent tiefer als bei einem Landkauf und die oft schwierige Startfinanzierung fällt weg. Baurechtsnehmen müssen sich aber bewusst sein, dass sich im Gegensatz zum Landkauf bei einem Baurecht die Zinkosten im Laufe der Zeit erhöhen.
Gesetzlich ist das Baurecht im ZGB in Art. 779 ff geregelt. Das Gesetz lässt allerdings den Vertragsparteien einen recht grossen Gestaltungsspielraum. Baurechtsverträge müssen deshalb sehr sorgfältig konzipiert werden, weil sonst die Gefahr besteht, dass die Landkosten mittel- und langfristig zu stark ansteigen. Die Formulierung eines Baurechtsvertrags ist sehr anspruchsvoll und sollte nicht ohne den Beizug von Fachleuten angegangen werden. Der Rechtsdienst von Wohnbaugenossenschaften Schweiz berät Baugenossenschaften bei Baurechtsverhandlungen.
Das Bundesamt für Wohnungswesen liefert zudem in einem Merkblatt Empfehlungen und Ratschläge für die Ausgestaltung von gemeinnützigen Baurechtsverträgen.
Ein Spezialfall sind Baurechtsverträge zwischen den SBB und gemeinnützigen Wohnbauträgern. Dafür haben das Bundesamt für Wohnungswesen, Wohnbaugenossenschaften Schweiz und die SBB gemeinsam Rahmenbedingungen ausgearbeitet. Dabei wurden einerseits die Kostenlimiten des BWO für gemeinnützigen Wohnungsbau und andererseits die strategischen Ziele der SBB als Landeigentümerin berücksichtigt. Wohnbaugenossenschaften Schweiz unterstützt gemeinnützige Wohnbauträger bei Bedarf bei der Ausarbeitung oder Verlängerung von Baurechtsverträgen mit den SBB. Die Rahmenbedingungen können auf Anfrage beim Verband bezogen werden.
Ein Baurechtsvertrag sollte folgende Punkte enthalten:
Vertragsdauer: Damit das Baurecht als selbständiges Grundstück eingetragen werden kann, muss der Vertrag für mindestens 30 Jahre abgeschlossen werden; maximal sind 100 Jahre zulässig. Zu empfehlen ist eine möglichst lange Vertragsdauer. In den meisten Verträgen ist eine Verlängerung bereits vorgesehen.
Landpreis: Entscheidend für die Berechnung des Baurechtszinses ist der so genannte Basislandwert. Da der Landwert in der Regel periodisch erhöht wird und das Land (mitsamt den sich darauf befindlichen Bauten) nach Ablauf des Vertrags wieder an die Eigentümer zurückfällt, ist der Basislandwert deutlich unter dem Verkehrswert anzusetzen.
Zins: Bezüglich Baurechtszahlung lässt das Gesetz den Vertragsparteien praktisch unbeschränkte Freiheit. Das Bundesamt für Wohnungswesen (siehe Art. 8, Abs. 4 WFV) verlangt jedoch bei Fonds-de-Roulement-Darlehen, dass Baurechte langfristig preisgünstig sein müssen und nicht der Teuerung angepasst werden dürfen. Ausnahmen sind möglich bei sehr tiefen Landkosten (von weniger als zehn Prozent der Anlagekosten). Der Zins kann über eine bestimmte Laufzeit fest definiert werden oder sich nach dem Referenzzinssatz des Bundes richten. Üblich sind periodische Zahlungen in Form von Zinsen. Es kann aber auch eine einmalige Abfindung oder nur eine symbolische Zahlung vereinbart werden.
Zinsanpassung: Auch hier ist der rechtliche Spielraum sehr gross. Zu empfehlen ist zum Beispiel eine erstmalige Anpassung des Zinses, das heisst des Basislandwerts, nach zehn Jahren, mit weiteren Anpassungen nach fünf oder zehn Jahren. Die Zinsanpassung sollte allerdings nicht höher sein als fünfzig Prozent der zwischenzeitlichen Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise.
Zahlungspflicht: Die Zahlungsverpflichtung des Baurechtnehmers beginnt idealerweise nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung. Optimal ist es für den Bauträger, wenn er erst ab Bezug der Wohnungen mit der Zinszahlung beginnen muss. So kann der Bau vollständig von Landzinsen befreit werden. In der Regel akzeptiert die öffentliche Hand eine solche Vereinbarung.
Heimfall: Nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer fällt das Grundstück mitsamt den Bauten an den Landeigentümer zurück, sofern der Vertrag nicht erneuert wurde. Den Preis für diesen so genannten Heimfall legt der Baurechtsvertrag fest. Dieser Preis will gut überlegt sein, auch wenn die Vertragsunterzeichner den Heimfall je nach Vertragsdauer kaum mehr erleben werden. Ergibt sich aus dem Baurechtsvertrag über die ganze Dauer betrachtet kein Vorteil gegenüber einem Landkauf, sollte der Heimfallpreis 100 Prozent des aktuellen Verkehrswerts der Bauten entsprechen. Bei der öffentlichen Hand, die mit dem Baurechtsvertrag oft Subventionen verbindet, kann der Heimfallwert wesentlich tiefer liegen.
Tipp: Die Heimfallentschädigung sollte so einfach wie möglich abgefasst werden, sodass sie auch von späteren Generationen verstanden beziehungsweise umgesetzt werden kann. Es empfiehlt sich, rechtzeitig einen entsprechenden Heimfallfonds zu äufnen.
Tipp: Neben diesen Aspekten gibt es eine Reihe weiterer Punkte, die sehr sorgfältig formuliert werden müssen, will die Baugenossenschaft später keine bösen Überraschungen erleben. Es empfiehlt sich auf jeden Fall, eine professionelle Beratung beizuziehen.
