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Die Energiepreise für Strom, Heizöl und Erdgas in der Schweiz steigen. Diesen Winter könnte zudem eine Mangellage bei der Energieversorgung drohen. Was können Sie als gemeinnützige Bauträger tun und was müssen Sie aus mietrechtlicher Sicht dabei beachten?
Die gegenwärtige Lage ist sehr dynamisch, eine Prognose, wie sich die Energieversorgung in den kommenden Wochen und über die Wintermonate gestalten wird, ist daher kaum zu machen. Die Möglichkeit einer Mangellange vor allem bei den Energieträgern Gas und Elektrizität muss jedoch in Betracht gezogen werden. Was stellen sich hierbei für Sie als Wohnbaugenossenschaften für mietrechtliche Fragen? Welche Fristen gilt es einzuhalten und was können Sie und Ihre Mitglieder tun, um selbst Energie zu sparen und dem Anstieg der Heizkosten entgegenzuwirken?
Einige dieser Fragen haben wir im Folgenden für Sie beantwortet. Für individuelle Beratungen steht Ihnen unser Rechtsdienst zur Verfügung. Wir werden den Fragekatalog laufend aktualisieren und ergänzen.
Vor dem Hintergrund des Ukraine-Kriegs sowie anderer Ereignisse besteht derzeit die Möglichkeit, dass diesen Winter die Energieversorgungssicherheit nicht gewährleistet werden kann. Insbesondere bei den Energieträgern Gas und der Elektrizität könnte es zu einer Mangellange kommen. Die Lage ist sehr dynamisch und von verschiedenen Faktoren abhängig (z. Bsp. milder oder kalter Winter, Wiederaufnahme von Gaslieferungen aus Russland, Beizug neuer Lieferanten), was eine Prognose daher schwierig macht.
Weil die Systeme zur Versorgung mit Erdölprodukten, Elektrizität und Erdgas zu den kritischen Infrastrukturen des Landes gehören, fallen sie in den Geltungsbereich der sogenannten wirtschaftlichen Landesversorgung. Der Bund kann im Falle schwerer Mangellagen, mit denen die Energiewirtschaft nicht selbst umzugehen vermag, vorsorgliche Massnahmen treffen. Diese Kompetenz ist lediglich auf Krisenzeiten beschränkt, d.h., die getroffenen Massnahmen sind meist kurzfristiger und vorübergehender Art.
Der zentrale Begriff im Zusammenhang mit der Energieversorgungssicherheit ist die sogenannte Mangellage. In der Schweiz sprechen wir von einer Mangellage, wenn das Angebot die Nachfrage nicht mehr decken kann und auch der Markt und die Preise keine regulierende Wirkung mehr haben. Ob eine Mangellage vorliegt, muss für jeden Energieträger einzeln bestimmt werden.
Je nach Intensität der Mangellage kann der Bund verschiedene Massnahmen anordnen. Diese Massnahmen reichen von Sparappellen, Einschränkungen und Kontingentierungen bis hin zu einer Netzabschaltung.
Eine Liste der vorgesehenen Massnahmen im Falle von Versorgungsengpässen bei Strom und Gas des Bundes finden Sie hier.
Ob eine Mangellage vorliegt, wird vom Bund für jeden Energieträger einzeln bestimmt.
Erdöl
Beim Erdöl ist das Vorliegen einer Mangellage im kommenden Winter sehr unwahrscheinlich, da der Rohstoff aus verschiedensten Ländern importiert wird und zudem die Erdölbranche gesetzlich verpflichtet ist, Tanklager mit Pflichtlagerbeständen zu betreiben, um den nationalen Bedarf an Brennstoffen abdecken zu können.
Gas
Beim Gas ist die Ausgangssituation im Vergleich zum Erdöl anders: Aus technischen Gründen konnten in der Schweiz bislang keine grossen Gasspeicher angelegt werden. Die Gastwirtschaft ist daher auf direkte Lieferungen aus dem Ausland angewiesen. Dadurch, dass knapp 30% der Gaskunden in der Lage sind, kurzfristig auf einen Ersatzbrennstoff, i.d.R. Heizöl, umzustellen (sog. Zweistoffkunden), und das Erdgas nur teilweise von Russland geliefert wird, können allfällige Versorgungsstörungen etwas abgefedert werden. Beim Gas könnte es aber im Winter mangels Pflichtlager zu Versorgungsengpässen kommen. Wir empfehlen Ihnen daher bei Ihrem Energielieferanten nachzufragen, ob ein Notfallplan besteht, wenn dieser nicht genügend Gas erhält bzw. mit ihm zusammen einen Notfallplan zu erarbeiten.
Elektrizität
Bei der Stromversorgung ist die Schweiz in geringerem Umfang von Importen abhängig als dies bei Erdöl und Erdgas der Fall ist. Im Winter ist die Stromproduktion im Inland jedoch tiefer als im Jahresdurchschnitt. Kann das Stromangebot die Nachfrage infolge einer Mangellage nicht mehr decken, so ist vorgesehen, dass der Bund die Verwendung bestimmter Geräte verbieten oder einschränken, Stromlieferungen ins Ausland beschränken oder Elektrizitätslieferungen kontingentieren oder sogar Netzabschaltungen vornehmen kann.
Von allen denkbaren Mangellagen am wahrscheinlichsten erscheint ein Lieferengpass beim Energieträger Gas. Bereits zum heutigen Zeitpunkt lohnt sich eine Kontaktaufnahme mit Ihrem Lieferanten bzw. Netzbetreiber, um allfällige Ausweichmöglichkeiten zu besprechen.
Die Preise und Bedingungen ergeben sich aus dem jeweiligen Gasliefervertrag. Meist wird ein fester Grundpreis, welcher unabhängig vom Verbrauch ist, und ein variabler Arbeitspreis, welcher von der bezogenen Energie abhängt, vereinbart. Falls kein Gas geliefert wird, fällt der variable Teil weg. Ob der Grundpreis während eines Lieferunterbruchs reduziert werden kann, hängt von den jeweiligen vertraglichen Bestimmungen ab.
Im jeweiligen Gasliefervertrag werden die Rechte und Pflichten des Energielieferanten und des Kunden hinsichtlich des Bezuges von Gas geregelt. In den allgemeinen Geschäftsbedingungen ist die vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund meist vorgesehen, dem gegenüber steht häufig aber der Vorbehalt, dass der Lieferant oder Netzbetreiber die Möglichkeit hat, bei höherer Gewalt oder ausserordentlichen Ereignissen (wie z.B. Krieg oder kriegsähnlichen Zuständen) die Gaslieferung oder Einspeisung einzuschränken oder ganz einzustellen.
Daher ist unklar, ob im Falle eines vorübergehenden Lieferunterbruchs, der auf kriegerische Ereignisse zurückzuführen ist, eine Kündigung des Energiebezügers überhaupt zulässig ist. Zudem ist eine Kündigung des Gasliefervertrags bei einem vorübergehenden Lieferunterbruch nicht zielführend, da die ganze Branche vom Engpass betroffen ist. Es sollte demnach mit dem Energielieferanten abgeklärt werden, welche Ausweichmöglichkeiten für ausserordentliche Situationen bestehen (z.B. Umstieg auf anderen Energieträger; «Zweistoffkunden», Notfallplan mit Umstieg auf elektrische Erhitzung usw.). Der Rechtsdienst des Verbandes kann Sie in einem solchen Fall bezüglich des weiteren Vorgehens unterstützen.
Da im Extremfall der Energieträger Gas auch kontingentiert werden würde und das Problem die ganze Branche beträfe, ist ein Wechsel des Anbieters kaum sinnvoll.
Um eine Keimbildung zu verhindern, sollte das Wasser im Boiler auf mindestens 60°C (Speichertemperatur; vgl. Norm SIA 385/1) aufgeheizt werden.
Beim Mietobjekt gilt eine Durchschnittstemperatur* von 20 °C bis 21 °C (bzw. von 19 °C bis 20 °C beim Minergie-Standard) für angemessen. Nachts, das heisst zwischen 23 und 7 Uhr, ist ein tiefere Raumtemperatur zulässig, sie sollte aber nicht unter 15 °C sinken. Werden die Tages- wie auch Nachtgrenzen unterschritten, haben Mieterinnen und Mieter einen Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses bis zur Behebung des Mangels. Diese Richtwerte gelten sowohl für Neu- als auch für Altbauten. Wir empfehlen freiwillige Massnahmen bzw. Sparapelle.
Allgemeinräume (zum Beispiel Gemeinschaftsräume) sind nicht Teil des Mietobjekts. Hier können die Zimmertemperaturen ohne Zustimmung der Mieterinnen und Mieter herabgesetzt werden.
*gemäss Bundesamt für Wohnungswesen haben sich in der Praxis Richtwerte für verschiedene Wohnräume herausgebildet:
Rechtlich sind Vermieter nicht verpflichtet, den Akonto-Betrag anzupassen, wenn die vertraglich vereinbarten Zahlungen an die Heizungs- und Warmwasserkosten nicht mehr kostendeckend sind. Entscheidet sich eine Genossenschaft, den Akonto-Betrag zu erhöhen, muss sie dies den Mieterinnen und Mietern mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular auf den nächstmöglichen Kündigungstermin mitteilen (vgl. Art. 269d OR). Da dieser Prozess einen beträchtlichen Aufwand bedeutet und unklar ist, wie sich die Energiekosten längerfristig entwickeln, raten wir von einer allgemeinen Erhöhung eher ab. Ob eine einseitige Erhöhung der Akontozahlung oder Pauschalen für die Nebenkosten notwendig und sinnvoll ist, muss im Einzelfall (z.B. aufgrund des Energieträgers oder der Energiequelle) geprüft werden. Alternativ könnten die Mieterinnen und Mieter darüber informiert werden, dass allenfalls mit Nachzahlungen zu rechnen sei. So haben diese die Möglichkeit, allenfalls freiwillig die Akontozahlungen zu erhöhen oder individuell das Geld zur Seite zu legen.
Denkbar wäre auch, dass sich Mieterinnen und Mieter und Vermieter in gegenseitigem Einvernehmen über eine Anpassung des Akonto-Betrags in einem Zusatz zum bestehenden Mietvertrag einigen. Ein solcher Zusatz muss gewisse rechtliche Mindestvorgaben beachten und sollte durch den Rechtsdienst des Verbandes verfasst werden.
Es ist nicht davon auszugehen, denn die Stromlieferung ist keine zugesicherte Eigenschaft der Wohnung. Die Ursache für die Unterbrechung von Energielieferungen wäre die behördliche Anordnung und nicht der eigentlichen Zustand der Wohnung. Die Vermieterin verpflichtet sich, ein Mietobjekt zu überlassen, das über die notwendigen Installationen für eine Stromversorgung verfügt. Bei der Stromlieferung handelt es sich um eine «betriebsbezogene» oder «gebrauchsbezogene» und nicht um eine «objektbezogene» Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit. Die Vermieterin hat damit keine Verantwortung dafür zu übernehmen, dass diese Nutzung aufgrund eines später eingetretenen aussergewöhnlichen Umstands, eingeschränkt wird. Zudem werden mit dem Nettomietzins die Installationen abgegolten, nicht der Stromverbrauch. Wird kein Strom geliefert, muss der Mieter auch keinen solchen berappen.
Weitere Ausführungen dazu und die genaue rechtliche Herleitung lesen Sie im Beitrag der Zeitschrift Wohnen.
Die Montage von leistungsfähigen Solarmodulen ist grundsätzlich bewilligungspflichtig, da sie eine Änderung der Fassade darstellen und die Aussenseite des Balkons nicht Teil des Mietobjekts ist. Zudem wird durch die Montage das Erscheinungsbild der Liegenschaft stark beeinträchtigt. Die Montage eines Solarmoduls stellt deshalb im Normalfall eine bauliche Massnahme dar, die vom Vermieter schriftlich zu bewilligen ist oder ganz untersagt werden kann (vgl. Art. 260a OR). Die Montage von leistungsfähigen Solarmodulen kann im Extremfall auch zu einem Stromausfall führen. Je nach Art der Montage kann ein solches Modul für den Vermieter zudem ein Haftungsrisiko darstellen. Eine allfällige Bewilligung sollte auf jeden Fall in einer schriftlichen Vereinbarung festgehalten werden. Gasflaschen sollten aus feuerpolizeilichen Gründen nie in einem Keller oder einer Garage gelagert werden.
Auf der Plattform von EnergieSchweiz, dem Förderprogramm des Bundes im Bereich Energie, finden Sie Informationen, Beratung sowie Aus- und Weiterbildungen zu den Themen Energieeffizienz und erneuerbare Energien.
Im Oktober 2020 lanciert der Bund zudem das Sonderprogramm Fonds de Roulement 2021 - 2023. Es zielt darauf ab, einen Anreiz für die umfassende energetische Sanierung von Altliegenschaften (Alter 30 Jahre und mehr) von gemeinnützigen Wohnbauträgern zu schaffen, indem die Darlehen aus dem Fonds de Roulement für die Finanzierung von energetischen Sanierungen befristet zinsfrei gewährt werden.
Einen Überblick über alle Schweizer Förderprogramme im Bereich Energie und Mobilität finden Sie auf der Plattform energiefranken.ch.