Unterbringung von Geflüchteten aus der Ukraine

Die Behörden sind den gemeinnützigen Bauträgern insbesondere dankbar, wenn sie einen Beitrag zur längerfristigen Unterbringung der Menschen aus der Ukraine leisten – also in einigen Monaten, wenn die Geflüchteten nach der kurzfristigen Unterbringung in Wohnungen übersiedeln. Für Geflüchtete aus der Ukraine gilt der Schutzstatus S vorerst für ein Jahr und kann allenfalls verlängert werden. Wohnbaugenossenschaften, die kurzfristig Wohnungen zur Verfügung stellen möchten, können sich selbstverständlich ebenfalls bei den Behörden melden.

Für die Unterbringung kommen zunächst Wohnungen in Frage, die temporär leer stehen, zum Beispiel vor einem Ersatzneubau. Je nach Statuten ist es auch eine Möglichkeit, leer werdende Wohnungen eine Zeitlang für die Aufnahme von Flüchtlingen bereitzustellen, bevor sie regulär weitervermietet werden. Auch Gästewohnungen könnten für die Unterbringung von Geflüchteten genutzt werden. In allen Fällen ist zu prüfen, ob dies mit den Statuten und den Vermietungsvorschriften vereinbar ist. Unter Umständen ist dafür ein Generalversammlungsbeschluss notwendig. Für die Klärung von Einzelfragen steht Ihnen unser Rechtsdienst zur Verfügung.

Für die Unterbringung von Geflüchteten eignen sich grundsätzlich möblierte und unmöblierte Wohnungen sowie Zimmer. Bei unmöblierten Wohnungen und Zimmern ist mit Hilfswerken und Behörden Kontakt aufzunehmen, um die Wohnungen und Zimmer entsprechend auszustatten.

Die Unterbringungsangebote werden von den Behörden geprüft. Aus Effizienzgründen werden deshalb in einem ersten Schritt vor allem Unterkünfte mit mehreren Wohnungen vergeben, bevor einzelne Wohnungsangebote geprüft werden. Es kann also einen Moment dauern, bis die Behörden auf Genossenschaften, die Wohnungen angeboten haben, zukommen.

Angebote für Wohnraum können direkt den zuständigen Behörden in den Kantonen gemeldet werden.

1. Klären Sie sorgfältig ab, welche Art von Unterbringung Sie Geflüchteten bieten möchten und können und für wie lange (reguläre Wohnung, Zwischennutzung, Gästewohnung) und prüfen Sie, ob sich dies mit Ihrem Vermietungsreglement und Ihren Statuten vereinbaren lässt. Gegebenenfalls muss das Thema an der Generalversammlung traktandiert werden.

2. Melden Sie Ihr Wohnangebot direkt der zuständigen Behörde in Ihrem Kanton.

3. Schliessen Sie Vereinbarungen schriftlich ab und klären Sie insbesondere das Wohnangebot, die Dauer der Unterbringung, die Vergütung und die Haftung.

Geflüchtete, die mit dem Schutzstatus S aufgenommen werden, sind durch den Kanton betreut. Die Betreuung erfolgt durch kantonale oder kommunale Stellen oder durch Nichtregierungsorganisationen, die mit dieser Aufgabe vom Kanton betraut werden.

In vielen Kantonen und Gemeinden besteht bei der entgeltlichen Unterbringung eine Meldepflicht. Auch bei einer unentgeltlichen Unterbringung ist eine Meldung an die zuständigen Behörden wichtig, damit die flüchtenden Personen den Status S erhalten.

Dies ist abhängig von den statutarischen Bestimmungen und Vermietungsvorschriften. In vielen Wohnbaugenossenschaften dürfen gemäss Statuten die Wohnungen nur an Genossenschaftsmitglieder vermietet werden, Ausnahmefälle müssen entsprechend begründet werden. Die Geflüchteten können auch nicht ohne Weiteres als Genossenschaftsmitglieder aufgenommen werden, da das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, «Lex Koller») einer Genossenschaftsmitgliedschaft von Geflüchteten aus der Ukraine entgegensteht. Um dennoch in der aktuellen Situation Wohnungen an Menschen aus der Ukraine vergeben zu können, dürfte es in vielen Fällen nötig sein, die Generalversammlung darüber beschliessen zu lassen.

Bei leer stehenden Wohnungen wegen eines Ersatzneubaus und entsprechenden Zwischennutzungen ergeben sich hingegen meist andere rechtliche Umstände und Risiken als bei regulären Mietobjekten. Aber auch hier muss die Situation individuell geprüft werden.

Neben bzw. mit den statutarischen Bestimmungen und Vermietungsvorschriften sind auch finanzielle Fragen zu klären: Besteht eine Differenz zum üblichen Mietzins und wie wird diese gedeckt? Insbesondere bei der Anwendung der Kostenmiete ist dies genau zu prüfen. Für die rechtliche Beurteilung ist auch die Mietdauer entscheidend. Denkbar wären zum Beispiel auf ein Jahr befristete Mietverträge.

Dies hängt massgeblich von der statutarischen Zweckbestimmung, den Vermietungsvorschriften, der Vergütungssituation sowie der statutarischen Kompetenzordnung ab. Die Vermietung ist häufig Sache des Vorstandes. Wenn gemäss Statuten Wohnungen nur an Mitglieder vermietet werden können, müsste für die Vermietung an Nicht-Mitglieder über einen längeren Zeitraum die Zustimmung der Genossenschaftsmitglieder eingeholt werden oder sogar an einer Generalversammlung über eine Statutenänderung beschlossen werden. Es empfiehlt sich, diese Fragen rechtzeitig zu klären und das Thema gegebenenfalls anlässlich der Generalversammlung zu traktandieren. Der Text einer allfälligen Statutenänderung muss den Mitgliedern rechtzeitig bekanntgegeben werden. Bei Bedarf steht Ihnen unser Rechtsdienst zur Verfügung.

Der Regelfall ist, dass der gemeinnützige Bauträger mit der zuständigen Behörde einen Mietvertag abschliesst. Denkbar ist jedoch auch ein direktes Mietverhältnis, vgl. dazu die Antwort zur Frage ‘Müssen die gemeinnützigen Bauträger mit den Geflüchteten einen Mietvertrag abschliessen?’.

Für die Unterbringung richtet das SEM dem zuständigen Kanton eine Pauschale von CHF 216.30 pro Person und Monat aus. Wie hoch der Mietzins für die Unterbringung der Geflüchteten tatsächlich sein wird, ist noch offen. Wahrscheinlich werden sich die Mietzinse an den Unterstützungsrichtlinien der Sozialhilfebehörden orientieren. Diese sind regional unterschiedlich.

Zu klären ist auch, wie eine allfällige Differenz zwischen der Pauschalentschädigung und dem effektiven Mietzins finanziert wird, was inbesondere bei Anwendung der Kostenmiete kritisch ist. Möglich ist dies allenfalls über einen genossenschaftseigenen Solidaritätsfonds. Allerdings steht dieser gemäss Reglement vielfach nur den Genossenschaftsmitgliedern offen.

Wichtig ist, dass der übliche Mietzins im Vertrag mit den Behörden oder Geflüchteten vermerkt wird, und dann gegebenenfalls eine Vergünstigung auf den vorübergehend zu entrichtenden Mietzins erfolgt (Stichwort Anfangsmietzins). Beim Abschluss von Mietverträgen mit den Behörden oder den geflüchteten Personen sind auch die statutarischen Bestimmungen und die Vermietungsgrundsätze zu berücksichtigen.

Im Regelfall werden die Mietverträge mit der zuständigen Behörde (Kanton oder Gemeinde) abgeschlossen, und diese regelt ihr Rechtsverhältnis mit der geflüchteten Person. In dieser Konstellation entsteht kein direktes Mietverhältnis bzw. anderweitiges Rechtsverhältnis zwischen dem gemeinnützigen Bauträger und der geflüchteten Person.

Denkbar sind auch andere Modelle wie zum Beispiel ein direkter Mietvertrag mit Flüchtenden zusammen mit einer behördlichen Garantieerklärung oder ein Beherbergungsvertrag. Bei einer direkten Vermietung ist zu beachten, dass aufgrund des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, «Lex Friedrich» oder «Lex Koller») Geflüchtete aus der Ukraine in der Regel nicht als Genossenschaftsmitglieder aufgenommen werden können. Zentral sind schriftliche Vereinbarungen zum Wohnangebot, zur Dauer, zur Kostentragung und zur Haftung.

Wichtig ist bei einem Mietvertrag, dass der übliche Mietzins im Vertrag vermerkt wird, und dann gegebenenfalls eine Vergünstigung in Form eines «Ukraine-Rabatts» auf den vorübergehend zu entrichtenden Mietzins erfolgt (Stichwort Anfangsmietzins). Dieser freiwillige Rabatt kann an individuelle Voraussetzungen wie den Schutzstatus S, eine bestimmte Zeitdauer oder ein bestimmtes Einkommen geknüpft werden. Es empfiehlt sich folgende Formulierung, die auf die konkreten Verhältnisse anzupassen ist: «Die Vermieterin gewährt der Mieterschaft einen freiwilligen Rabatt über CHF XX auf den regulären Mietzins von CHF YY. Dieser wird so lange gewährt, wie der Kanton / die Gemeinde XY als mietende Partei das Mietobjekt zur Unterbringung von Schutzbedürftigen mit Statuts S mietet. Der freiwillige Rabatt entfällt, wenn diese Voraussetzungen nicht mehr erfüllt sind. Der gewährte Rabatt hat keinerlei Auswirkung auf den Anfangsmietzins.

Zu klären ist gegebenenfalls, wie eine allfällige Differenz zwischen der Pauschalentschädigung und dem effektiven Mietzins finanziert wird, was insbesondere bei Anwendung der Kostenmiete kritisch ist. Möglich ist dies allenfalls über einen genossenschaftseigenen Solidaritätsfonds. Allerdings steht dieser gemäss Reglement vielfach nur den Genossenschaftsmitgliedern offen.

Beim Abschluss von Vereinbarungen mit den Behörden oder den geflüchteten Personen sind zudem die statutarischen Bestimmungen und die Vermietungsgrundsätze zu berücksichtigen.

Die Mietpartei haftet im Rahmen der üblichen gesetzlichen Vorschriften für eine ausserordentliche Abnutzung an der Mietsache. Sofern der Kanton als Mietpartei auftritt, haftet der Kanton grundsätzlich für allfällige Schäden einer ausserordentlichen Abnutzung, unter Beachtung der paritätischen Lebensdauertabelle. Es ist zu empfehlen, dass die zuständige Behörde eine Garantie für Mietzinsausfälle und Schäden an der Wohnung gewährt. Beide Seiten sollten beim Beginn der Unterbringung den Stand der Wohnung schriftlich und mit Fotos dokumentieren.

Es kommt grundsätzlich nicht zu einer «automatischen» Auflösung des Vertrages. Lediglich bei einem befristeten Vertragsverhältnis endet dieses ohne jeweiliges Zutun der Parteien. Bei unbefristeten Verträgen hingegen müssen die gesetzlichen und vertraglichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Ebenfalls denkbar ist eine «sofortige» Auflösung im gegenseitigen Einverständnis.

Die Antwort ist abhängig vom Einzelfall und ist insbesondere anhand der Nutzungsvorschriften und Vergütungsmodalität zu klären.

In diesem Fall besteht eine vertragliche Verpflichtung, die Gästewohnung entsprechend der Buchung zur Verfügung zu stellen, andernfalls haftet die Genossenschaft für den aus der Pflichtverletzung entstandenen Schaden. Es erscheint bei bereits bestehenden Reservationen sinnvoll, vorgängig eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Es kann ein Mietzins verlangt werden, vgl. dazu die Antwort zur Frage ‘Müssen die gemeinnützigen Bauträger mit den Geflüchteten einen Mietvertrag abschliessen?'.

Die Mietpartei haftet im Rahmen der üblichen gesetzlichen Vorschriften für eine ausserordentliche Abnutzung an der Mietsache. Sofern der Kanton als Mietpartei auftritt, haftet der Kanton grundsätzlich für allfällige Schäden einer ausserordentlichen Abnutzung, unter Berücksichtigung der paritätischen Lebensdauertabelle. Es ist zu empfehlen, dass die zuständige Behörde eine Garantie für Mietzinsausfälle und Schäden an der Wohnung gewährt. Beide Seiten sollten beim Beginn der Unterbringung den Stand der Wohnung schriftlich und mit Fotos dokumentieren.

Genossenschaften sollten ihr Mitglieder auf jeden Fall darauf hinweisen, dass sie dafür die Zustimmung der Genossenschaft einholen müssen. Gemäss den genossenschaftlichen Meldepflichten müssen die Mitglieder Änderungen bei der Nutzung des Wohnobjekts der Genossenschaft mitteilen. Für eine Untermiete braucht es von Gesetz wegen vorgängig die Zustimmung durch die Vermieterin.

Wir empfehlen Genossenschaften, solche Anfragen für private Unterbringungen im Einzelfall sorgfältig zu prüfen. Im Sinne der Gleichbehandlung der Genossenschaftsmitglieder sind dabei die Belegungs- und weiteren Vermietungsvorschriften zu berücksichtigen. Bei privaten Unterbringungen ist zu beachten, dass die private Wohnsituation, das direkte Wohnumfeld und die persönliche Lebenssituation dies zulassen müssen. Die betreffenden Personen müssen in der Lage sein, mit unter Umständen durch die Fluchtsituation belasteten Menschen umzugehen.

Wir empfehlen zudem, die Unterbringung schriftlich festzuhalten und darin zu klären, wie lange die Unterbringung dauert, wer welche Kosten trägt, wer bei Schäden haftet und wie die Betreuung und die Kommunikation zu den Flüchtenden sichergestellt wird. Zu bedenken ist, ausserdem, dass das Genossenschaftsmitglied als Mietpartei gegenüber dem gemeinnützigen Wohnbauträger für die sorgfältige Nutzung der Mietsache und die Einhaltung der Hausordnung verantwortlich ist.

Die Genossenschaft kann die Bewilligung zur Untermiete bzw. zur privaten Unterbringung verweigern, wenn die Vermietungsvorschriften nicht eingehalten werden oder wesentliche Nachteile entstehen könnten. Nachteile können zum Beispiel Bedenken sein aufgrund der Konstellation der Mieterschaft oder der Gemeinschaft im Haus (Anzahl bereits in der Wohnung lebende Personen, schwierige Verhältnisse) oder individuelle persönliche Faktoren.

Um die grosse Solidarität und Hilfsbereitschaft der Genossenschaftsmitglieder zu nutzen kann es sinnvoll sein, die Mitglieder auch auf andere Möglichkeiten der Hilfeleistungen hinzuweisen, zum Beispiel die Unterstützung bei der Möblierung leerstehender Wohnungen oder bei der freiwilligen Betreuung der Geflüchteten.