Hébergement des réfugiés d'Ukraine

Les autorités sont particulièrement reconnaissantes envers les maîtres d’ouvrage d'utilité publique s'ils contribuent à l'hébergement à long terme des personnes en provenance d'Ukraine – c'est-à-dire dans quelques mois, lorsque les réfugiés emménageront dans des appartements après avoir été hébergées à court terme. Pour les réfugiés d'Ukraine, le statut de protection S est valable un an pour l'instant et peut éventuellement être prolongé. Les coopératives d'habitation en mesure de mettre des logements à disposition à court terme peuvent aussi, bien entendu, s'annoncer auprès des autorités.

Les logements qui entrent en ligne de compte pour l'hébergement sont d'abord ceux qui sont temporairement vides, par exemple avant une nouvelle construction de remplacement. Selon les statuts, il est également possible de mettre à disposition des logements vacants pendant un certain temps pour accueillir des réfugiés, avant de les relouer régulièrement. Les appartements d'hôtes pourraient aussi être affectés à cet hébergement. Dans tous les cas, il convient de vérifier si c’est compatible avec les statuts et les règles de location. Dans certaines circonstances, une décision de l'assemblée générale peut s’avérer nécessaire à cet effet. Notre service juridique se tient à disposition pour clarifier les questions individuelles.

En principe, les appartements et les chambres meublés ou non meublés conviennent à l'hébergement des réfugiés. Pour les non-meublés, il convient de prendre contact avec les œuvres d'entraide et les autorités afin de les équiper en conséquence.

Les offres de logement pourront être annoncées directement aux autorités compétentes dans les cantons.

1. Clarifiez soigneusement le type d'hébergement que vous souhaitez et pouvez offrir aux réfugiés et pour combien de temps (logement régulier, utilisation intermédiaire, logement d'hôtes) et vérifiez si cela est compatible avec votre règlement de location et vos statuts. Le cas échéant, le sujet doit être mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

2. Annoncez votre offre de logement directement à l'autorité compétente de votre canton.

3. Passez des accords par écrit et clarifiez notamment l'offre de logement, la durée de l'hébergement, la rémunération et la responsabilité.

Les réfugiés accueillis avec le statut de protection S sont pris en charge par le canton. L'encadrement est assuré par des services cantonaux ou communaux ou par des organisations non gouvernementales auxquelles le canton a confié cette tâche.

Dans de nombreux cantons et communes, il existe une obligation d'annonce en cas d'hébergement à titre onéreux. Même en cas d'hébergement gratuit, il est important de le signaler aux autorités compétentes afin que les réfugiés obtiennent le statut S.

Cela dépend des dispositions statutaires et des règles de location. Dans de nombreuses coopératives d'habitation, les statuts stipulent que les logements ne peuvent être loués qu'à des membres, les cas exceptionnels devant être dûment justifiés. Les réfugiés ne peuvent pas non plus être admis sans autre comme membres de la coopérative, car la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, «Lex Koller») s'oppose à ce que des réfugiés ukrainiens le deviennent. Pour pouvoir attribuer malgré tout des logements à des personnes en provenance d'Ukraine dans la situation actuelle, il sera probablement nécessaire en de nombreux cas de faire voter l'assemblée générale à ce sujet.

En revanche, les logements vacants en raison d'une construction de remplacement et des utilisations intermédiaires correspondantes présentent généralement d'autres circonstances et risques juridiques que les biens locatifs réguliers. Ici aussi, la situation doit être examinée au cas par cas.

Hormis ou avec les dispositions statutaires et les règles de location, il convient également de clarifier les questions financières: existe-t-il une différence par rapport au loyer habituel et comment celle-ci est-elle couverte (ce qui doit être examiné de près, notamment en cas d'application du loyer basé sur les coûts)? La durée du bail est également déterminante pour l'évaluation de la situation en droit. On pourrait par exemple envisager des contrats de bail limités à un an. Notre service juridique se tient à votre disposition pour évaluer les cas individuels.

Cela dépend en grande partie du but consigné dans les statuts, des règles de location, de la situation en matière de rémunération ainsi que de la répartition statutaire des compétences. La location est souvent du ressort du comité. Si, selon les statuts, les logements ne peuvent être loués qu'à des membres, il faudrait obtenir l'accord des membres de la coopérative pour les louer à des non-membres pendant une période prolongée, voire décider d'une modification des statuts lors d'une assemblée générale. Il est recommandé de clarifier ces questions à temps et, le cas échéant, de mettre le sujet à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Le texte d'une éventuelle modification des statuts doit être communiqué en temps voulu aux membres. Si besoin est, notre service juridique se tient à votre disposition.

Le cas général est que le maître d'ouvrage d'utilité publique conclue un contrat de bail avec le canton. Pour l'hébergement, le SEM verse au canton compétent un forfait de 216,30 CHF par personne et par mois. Les autres modalités contractuelles sont actuellement en cours d'élaboration avec les services compétents. Il convient également de clarifier comment sera financée une éventuelle différence entre l'indemnité forfaitaire et le loyer effectif, ce qui est particulièrement critique en cas d'application du loyer basé sur les coûts. Cela est éventuellement possible par le biais d'un fonds de solidarité propre à la coopérative. Toutefois, conformément au règlement, ce fonds n'est souvent ouvert qu'aux membres de la coopérative.

Il est important que le loyer habituel soit mentionné dans le contrat avec les autorités ou les fugitifs et qu'ensuite, le cas échéant, une réduction soit accordée sur le loyer à payer temporairement (mot-clé: loyer initial) - des clarifications sont encore en cours à ce sujet. Lors de la conclusion de contrats de bail avec les autorités ou les réfugiés, il convient aussi de tenir compte des dispositions statutaires et des principes de location.

En règle générale, les contrats de location sont conclus avec l'autorité compétente (canton ou commune) et celle-ci règle son rapport juridique avec la personne réfugiée. Dans cette constellation, il n'y a pas de rapport de location direct ou d'autre rapport juridique entre le maître d'ouvrage d'utilité publique et la personne réfugiée.

En cas de location directe, il convient de noter qu'en raison de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, «Lex Koller»), les réfugiés d’Ukraine ne peuvent généralement pas être admis comme membres de la coopérative. Il est essentiel de conclure des accords écrits sur l'offre de logement, la durée, la prise en charge des coûts et la responsabilité. Il est d’autre part important que le loyer habituel soit mentionné dans le contrat et que, le cas échéant, une réduction soit accordée sur le loyer à payer temporairement (mot-clé: loyer initial).

La partie locataire est responsable, dans le cadre des dispositions légales habituelles, d'une usure extraordinaire de la chose louée. Dans la mesure où le canton intervient en tant que partie locataire, il est en principe responsable des éventuels dommages d'une usure extraordinaire, dans le respect des tabelles de durée moyenne d'usage, établies paritairement. Il est recommandé que l'autorité compétente accorde une garantie pour les pertes de loyers et les dommages causés au logement. Au début de l'hébergement, les deux parties devraient documenter l'état du logement par écrit et avec des photos.

En principe, il n'y a pas de résiliation «automatique» du contrat. Ce n'est que dans le cas d'un contrat de durée déterminée que celui-ci prend fin sans l'intervention des parties. En revanche, dans le cas d'un contrat de durée indéterminée, les délais de résiliation légaux et contractuels doivent être respectés. Une résiliation «immédiate» par consentement mutuel est également envisageable.

La réponse dépend du cas d'espèce et doit être clarifiée en particulier sur la base des règles d'utilisation et des modalités de rémunération ou du traitement d'une éventuelle différence par rapport à la rémunération habituelle.

Dans ce cas, il existe une obligation contractuelle de mettre à disposition le logement d'hôtes conformément à la réservation, faute de quoi la coopérative est responsable du dommage résultant de la violation de l'obligation. Dans le cas de réservations déjà existantes, il semble judicieux de trouver au préalable une solution à l'amiable.

Un loyer peut être exigé, voir à ce sujet la réponse à la question 'Les maîtres d'ouvrage d'utilité publique doivent-ils conclure un contrat de location avec les personnes en fuite ?

La partie locataire est responsable, dans le cadre des dispositions légales habituelles, d'une usure extraordinaire de la chose louée. Dans la mesure où le canton intervient en tant que partie locataire, il est en principe responsable des éventuels dommages dus à une usure extraordinaire, en tenant compte des tabelles de durée moyenne d'usage, établies paritairement. Il est recommandé que l'autorité compétente accorde une garantie pour les loyers impayés et les dommages causés au logement. Au début de l'hébergement, les deux parties devraient documenter l'état du logement par écrit et avec des photos.

Les coopératives devraient en tout cas informer leurs membres qu'ils doivent pour ce faire demander l'accord de la coopérative. Conformément aux obligations de notification en vigueur dans les coopératives, les membres doivent informer la coopérative de tout changement dans l'utilisation du logement. Pour une sous-location, il faut, de par la loi, l'accord préalable du bailleur.

Nous recommandons aux coopératives d'examiner soigneusement de telles demandes au cas par cas. Dans un souci d'égalité de traitement entre les membres de la coopérative, il convient de tenir compte des règles d'occupation et autres prescriptions en matière de location. En cas d'hébergement privé, il y a lieu par ailleurs de veiller à ce que la situation du logement privé, son environnement direct et la situation de vie personnelle le permettent. Les personnes concernées doivent être en mesure de s'occuper de personnes éventuellement éprouvées par la situation engendrée par la fuite.

Nous recommandons par ailleurs de fixer l'hébergement par écrit et d'y préciser sa durée, qui prend en charge quels frais, qui est responsable en cas de dommages et comment l'encadrement et la communication avec les réfugiés sont assurés. Il ne faut pas oublier non plus qu'en tant que locataire, le membre de la coopérative est responsable vis-à-vis du maître d'ouvrage d'utilité publique de l'utilisation soigneuse de la chose louée et du respect du règlement intérieur.

La coopérative peut refuser l'autorisation de sous-location ou d'hébergement privé si les règles de location ne sont pas respectées ou si des inconvénients majeurs pourraient en résulter. Les inconvénients peuvent par exemple consister en des préoccupations liées à la constellation des locataires ou de la communauté dans l'immeuble (nombre de personnes vivant déjà dans le logement, conditions difficiles) ou en des facteurs personnels individuels.

Afin de profiter de la grande solidarité et de la volonté d'aider des membres de la coopérative, il peut être utile d'attirer l'attention des membres sur d'autres possibilités d'aide, par exemple l'aide à l'ameublement de logements vides ou l'assistance bénévole aux personnes en fuite.